„mitvermietetes Wärmebereitungsgerät kaputt“

juristisches Unwort des Jahres 2014
Erhaltungspflicht? Instandhaltungspflicht? Wartungspflicht?
Mieter oder Vermieter – Wen trifft die Zahlungspflicht?

 

Wohnrechtsnovelle 2015 – Neuregelung seit 1.1.2015:

Mit 1.1.2015 ist die Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015), mit welcher das Mietrechtsgesetz (MRG), das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) und das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) geändert wurden, in Kraft getreten. Damit wurde aufgrund der Neuregelungen in ihrem miet- und wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Teil eine Regelungslücke in Bezug auf Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter in Hinsicht auf mitvermietete „Heizthermen, Wasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräten“ geschlossen.

Aufgrund dieser Neuregelungen, nämlich im Konkreten im Zusammenhang mit Erhaltungs- und Wartungspflichten hinsichtlich mitvermietete Wärmebereitungsgeräte, hat der Gesetzgeber in dem sich aus der vor dem 1.1.2015 geltenden Rechtslage ergebenden sog. „Graubereich“ mehr Klarheit gebracht. Es herrscht daher nunmehr sowohl auf Seiten von Mieter als auch Vermieter verstärkte Rechtssicherheit.

Von Mieter und Vermieter, deren Mietrechtsverhältnis in den Vollanwendungsbereich des MRG, ABGB oder WGG fällt, in diesem Bereich häufig gestellte Fragen lauten:

  • Welche Sachen sind dem Begriff „mitvermietete Wärmebereitungsgeräte“ zuzuordnen?
  • Was passiert, wenn „eine mitvermietete Heiztherme, ein mitvermieteter Boiler oder ein sonstiges mitvermietetes Wärmebereitungsgerät“ defekt wird und wer hat schließlich die Kosten für die Reparatur eines solchen Gerätes zu tragen?
  • Welche Rechte und Pflichten treffen Mieter bzw. Vermieter in Bezug auf mitvermietete Wärmebereitungsgeräte?
  • Wen trifft die Erhaltungspflicht, wen die Instandhaltungspflicht und wen die Wartungspflicht?
  • Wer hat die Kosten für eine allfällige Wartung zu tragen? Sind allenfalls Wartungsintervalle vorgesehen? uvm.

Hierzu im Detail wie folgt:

 

„Mitvermietete Wärmebereitungsgeräte“:

Wiewohl für den zweigliedrigen Begriff „mitvermietete Wärmebereitungsgeräte“ – der anlässlich der im Zuge der WRN 2015 entbrannten Diskussion zum juristischen Unwort des Jahres 2014 deklariert wurde – eine Legaldefinition fehlt, sind dem Tatbestandsmerkmal „Wärmebereitungsgeräte“ unter Zugrundelegung einer gesteigerten juristischen Auslegungskunst jedenfalls sämtliche Geräte zuzuordnen, die für die Erwärmung der Wohnung oder des Warmwassers an sich, im Konkreten der Raumluft oder Brauch- bzw. Bade- oder Duschwasser, bzw. der Bewohnbarkeit oder sonstige Benutzbarkeit eines Mietobjektes zumeist von unverzichtbarer Bedeutung sind. Dazu zählen neben den in (§ 3 Abs 2a MRG) ausdrücklich erwähnten Heizthermen und Warmwasserboiler etwa auch Solaranlagen, Durchlauferhitzer, Bestandteile einer Fernwärmeheizung, Klimageräte uvm, so aber auch Kachelöfen und (offene) Kaminöfen, es sei denn, im Mietvertrag wurde darauf hingewiesen, dass der Ofen nicht funktionstüchtig ist.

Als „mitvermietet“ gelten Wärmebereitungsgeräte – laut höchstrichterlicher Judikatur (vgl. OGH 23.5.2017, 5 Ob 201/16v) und herrschender Literatur – dann, wenn sie im Eigentum des Vermieters stehen und vom Mieter vereinbarungsgemäß entgeltlich benützt werden. Weiters führt der OGH in dieser Entscheidung an, dass die Gebrauchsüberlassung am Wärmebereitungsgerät mit dem Mietzins im Austauschverhältnis zu stehen hat, um als mitvermietet zu gelten.

Für den Fall, dass sich im Mietgegenstand ursprünglich keine Heizung befunden hat, und nunmehr ein Wärmebereitungsgerät zur Verfügung gestellt wird, bestimmt der OGH, dass ein solches Wärmebereitungsgerät nur dann als vermietet zu gelten hat, wenn der Vermieter dafür verantwortlich gezeichnet hat und in der Folge der Mietzins erhöht wurde sowie für den Fall, dass eine anfänglich mitvermietete Heizung irreparabel defekt war und vom Vermieter oder vom Mieter durch eine neue Heizung ersetzt wurde, die neue Heizung grundsätzlich anstelle der bisherigen als mitvermietet zu gelten hat.

 

Erhaltungspflicht:

Mit der WRN 2015 wurde – wie bereits an anderer Stelle erwähnt – im Vollanwendungsbereich des MRG (§ 3 Abs 2 MRG) bzw. im Anwendungsbereich des
§ 14 a Abs 2 WGG die Erhaltung von „Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen“ in den Katalog der den Vermieter treffenden zwingenden Pflichten aufgenommen. Durch Art 4 § 1 WRN 2015 wurde in diesem Zusammenhang auch die – an und für sich disponible – Erhaltungspflicht des § 1096  ABGB partiell zwingend gestellt.

Unter Zugrundelegung dieser (Neu-)Regelungen ergibt sich, dass den Vermieter sowohl die Pflicht zur Vornahme von Arbeiten zwecks Erhaltung (d.h. Verschaffung und Aufrechterhaltung eines störfreien Betriebes) des „mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes“ als auch die Tragung von in diesem Zusammenhang entstehenden Kosten trifft.

Bei der Erfüllung seiner Erhaltungspflicht hat der Vermieter gem § 3 Abs 1 MRG nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten den jeweils „ortsüblichen Standard“ herbeizuführen bzw. zu erhalten. Es ist von einem sog. „flexiblen, dynamischen und weitgehend objektiven Erhaltungsbegriff“ auszugehen (vgl. OGH RS0069944; 9.10.2001, 5 Ob 190/01d; 27.8.2002, 5 Ob 157/02b; 28.4.2009, 5 Ob 271/08a; 18.11.2011, 5 Ob 143/14m; 23.11.2015, 5 Ob 225/15x; 13.3.2018, 5 Ob 195/17p).

Der Vermieter hat sohin in Erfüllung seiner Erhaltungspflicht betreffend eines kaputten Wärmebereitungsgerätes sowohl auf die technische Weiterentwicklung solcher Geräte als auch auf die Entwicklung des einschlägigen Normenmaterials (ÖNORMEN u.a.) Bedacht zu nehmen.

Aufgrund all dieser Ausführungen erhebt sich, insbesondere im Hinblick auf den „dynamischen Erhaltungsbegriff“, nachfolgende Frage:

 

Gastherme oder Brennwertgerät?

Gemäß der Ökodesign-Richtlinie (RL 2009/125/EG), die durch die Ökodesign-Verordnung (BGBl II 187/2011) in österreichisches Recht umgesetzt wurde, sollen nur mehr sogenannte Brennwertthermen neu installiert werden. Diese verbrauchen weniger Gas, und vor allem wird die Gefahr einer Kohlenmonoxid-Vergiftung wesentlich reduziert. Doch was gut für die Umwelt und noch besser für die menschliche Sicherheit ist, kann einem Vermieter für den Fall einer kaputten und schließlich auszutauschenden Therme im Hinblick auf die ihm obliegende zwingende Erhaltungspflicht und unter Zugrundelegung des „dynamischen Erhaltungsbegriffes“ des § 3 Abs 1 MRG teuer zu stehen kommen.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt gilt vor dem Hintergrund der die Ökodesign-RL noch Nachstehendes:

  • Für den Fall, dass die mitvermietete Gastherme kaputt geht und eine Reparatur möglich ist, trifft den Vermieter (jedenfalls derzeit noch) keine Verpflichtung diese mit einer neuen Brennwerttherme auszutauschen;
  • Auch für den Fall, dass die Gastherme einen solchen Defekt aufweist, der keine Reparatur mehr zulässt, sondern lediglich ein Austausch gegen ein neues Wärmebereitungsgerät in Frage kommt, ergibt sich, dass der Vermieter zur Anschaffung und zum Einbau eines Brennwertgerät nicht verpflichtet ist;

Dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Verpflichtung des Vermieters im Zuge der Erfüllung seiner Erhaltungspflicht ein Brennwertgerät einzubauen besteht, ergibt sich aus den Schranken der Erhaltungspflicht selbst, nämlich haben Erhaltungsmaßnahmen überhaupt rechtlich und technisch möglich zu sein sowie kommt hier noch der Aspekt der Wirtschaftlichkeit hinzu; demnach dürfen solche Maßnahmen nicht unwirtschaftlich sein
(vgl. OGH 11.10.1988, 5 Ob 606/88).

 

Im Falle einer Verweigerung der Reparatur:

Für den Fall, dass ein Vermieter seiner Pflicht zur Erhaltung nicht nachkommt bzw. eine solche in unberechtigter Weise verweigert, kann der Mieter gem § 9 MRG sämtliche notwendige Maßnahmen (d.h. Reparatur oder allenfalls auch Austausch des „schadhaften Wärmebereitungsgerätes“) eigenständig durchführen bzw. veranlassen. Die hierfür entstandenen Kosten hat der Vermieter zu tragen.

 

Wartungspflicht:

Der Mieter trägt nach Maßgabe des § 8 Abs 1 Satz 2 MRG die Pflicht, das mitvermietete Wärmebereitungsgerät „regelmäßig zu warten“, sofern nicht ausnahmsweise zugunsten des Mieters eine von dieser Gesetzesbestimmung abweichende vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wird.

Wartung bedeutet, dass das Wärmebereitungsgerät gereinigt und auf seine Funktionstüchtigkeit überprüft wird. Solche Maßnahmen dienen der Lebensverlängerung von Wärmebereitungsgeräten und hat der Mieter die  damit in Verbindung stehenden Kosten voll zu tragen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass Wärmebereitungsgeräte in der Regel alle ein oder zwei Jahre zu warten sind bzw. richtet sich eine solche nach den vom Hersteller vorgegeben Wartungsintervallen.

Eine generelle Vereinbarung im Mietvertrag, welche den Mieter zu einer „jährlichen Wartung“ verpflichtet, ist unter Zugrundelegung der Entscheidung des OGH vom 18.12.2009, 6 Ob 81/09v nicht zulässig.

 

Schaden bei Wartung:

Für den Fall, dass bei der Durchführung von Wartungsarbeiten Schäden am mitvermieteten Wärmebereitungsgerät offenkundig werden, sind Maßnahmen, welche von der Erhaltungspflicht des Vermieters mitumfasst werden, zu ergreifen. Die Kosten hierfür sind unter Zugrundelegung obiger Ausführungen zur Erhaltungspflicht vom Vermieter zu tragen.

 

Verbesserung durch Mieter:

Wie bereits an an anderer Stelle festgehalten, ist eine Verbesserung durch den Mieter nach Maßgabe des § 9 MRG grundsätzlich möglich. Grundvoraussetzung für die Übernahme der Kosten durch den Vermieter ist somit stets, dass es sich um ein „mitvermietetes Wärmebereitungsgerät“ handelt, sodass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters auch auf ein neues Wärmebereitungsgerät erstreckt, weil lediglich das alte, bei Mietvertragsabschluss vorhandene Gerät, ersetzt wurde. Hat also der Mieter vor, ein ursprünglich bei Mietvertragsabschluss vorhandenes, defekt oder irreparabel gewordenes, Heiz- oder Wärmebereitungsgerät auszutauschen, kann der Vermieter nicht einwenden, dass es sich nicht mehr um das ursprünglich mitvermietete Gerät handle und ihn daher keine Erhaltungspflicht treffe.

Achtung: Gegenteiliges gilt also bei Wärmebereitungsgeräten, welche erstmalig auf Kosten des Mieters im Mietobjekt eingebaut werden.

So war auch bis zur Entscheidung des OGH vom 23.5.2016, 5 Ob 201/16 nicht geklärt, wer für die Erhaltung zuständig ist, wenn das Mietobjekt bei Mietbeginn mit einer alten Öl- oder Kohleheizung ausgestattet war und diese vom Mieter selbst gegen ein moderneres Heizungssystem ausgetauscht wurde. Die Frage, ob den Vermieter nun auch die Pflicht zur Erhaltung des neuen Wärmebereitungsgerätes trifft, war bis zu dieser OGH Entscheidung nur Thema der rechtswissenschaftlichen Diskussion. In gegenständlicher Entscheidung wurden eine bestehende Ölheizung und ein Wasserboiler vom Vermieter durch eine Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung ersetzt und damit eine wesentliche, mietzinsrechtlich relevante Verbesserung eines Wärmebereitungsgerätes durch den Mieter vorgenommen. Der OGH entschied, dass dieser Umstand nicht mehr als bloße Erhaltungsmaßnahme, sondern als Veränderung (Verbesserung) anzusehen, die mit dem erstmaligen Einbau einer Heizung gleichzustellen ist. Im Ergebnis entfällt in dieser Fallkonstellation die Erhaltungspflicht des Vermieters und hat der Mieter daher sämtliche in diesem Zusammenhang entstehende Kosten zu tragen.

 

Zusammenfassung:

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass ein „Wärmebereitungsgerät“ in nachstehenden Fällen als mitvermietet gilt:

  • Der Mietgegenstand verfügte ursprünglich über gar kein Wärmebereitungsgerät und der Vermieter stellt in der Folge ein solches Gerät entgeltlich, d.h. gegen Erhöhung des Mietzinses, zur Verfügung.
  • Ein ursprünglich mitvermietetes Wärmebereitungsgerät wurde irreparabel defekt und vom Vermieter oder vom Mieter durch ein neues Gerät ersetzt. Achtung: es gibt Ausnahmefälle bei wirksamer Untersagung seitens des Vermieters nach Maßgabe des 9 MRG.
  • Ein ursprünglich mitvermietetes Wärmebereitungsgerät wurde vom Mieter durch ein neues Gerät ersetzt, obwohl das ursprünglich vorhandene Gerät reparabel oder sogar noch funktionstüchtig war. Achtung: es gibt Ausnahmefälle bei wirksamer Untersagung seitens des Vermieters nach Maßgabe des 9 MRG.

 

Weiters lässt sich folgendes festhalten:

  • Die Erhaltungspflicht von „mitvermieten Wärmebereitungsgeräten“ im Vollanwendungsbereich des MRG, WGG und ABGB trifft den Vermieter.
  • Wenn der Vermieter seiner Erhaltungspflicht in unberechtigter Weise nicht nachkommt, so kann der Mieter die „notwendigen Maßnahmen“ eigenständig durchführen und das Kostenrisiko trifft den Vermieter.
  • Der Mieter kann bei Gefahr in Verzug die Reparatur des mitvermieteten Wärmebereitungsgerätes selbst in Auftrag geben bzw. ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die hierfür entstehenden Kosten zu ersetzen;
  • Der Vermieter hat bei der Erfüllung der ihm obliegenden Erhaltungspflicht von einem „dynamischen Erhaltungsbegriff“ auszugehen. Beschränkungen: Rechtliche und technische Gegebenheiten bzw. der Aspekt der Wirtschaftlichkeit sind zu beachten.
  • Die Wartungspflicht von „mitvermieten Wärmebereitungsgeräten“ trifft den Mieter.
  • Im Falle einer Verbesserung seitens des Mieters ist stets darauf Bedacht zu nehmen, dass die ergriffenen Maßnahmen gem. 9 MRG erfolgen. Andernfalls droht die Erhaltungspflicht des Vermieters zu entfallen.
  • Die Behebung von bei der Durchführung von Wartungsarbeiten offenkundig gewordenen Schäden wird grundsätzlich von der Erhaltungspflicht des Vermieters mitumfasst.